Artículo de Elena Hita en El País.
El retraso del ingreso de los mayores en residencias, por el aumento de la esperanza de vida, está sacando a la luz nichos de mercado aún sin explotar al máximo y que van más allá de los tradicionales centros de la tercera edad.
Se trata de aquellas personas comprendidas entre los 65 y 80 años que son válidas, están en plenas facultades físicas y mentales y no necesitan asistencia. Sin embargo, su casa se les ha quedado grande o, simplemente, se sienten solos y, además, tienen un cierto nivel adquisitivo.
Según datos provisionales del INE, el 16,7% de la población española es mayor de 65 años. Es decir, más de siete millones de personas.Y las previsiones apuntan a que en 2050 será el 43% (ver gráfico).«La estadística dice que gran parte de los mayores envejecerán de forma saludable, en su casa, y que podrán mantener un estilo de vida independiente», señala un informe de Gerokon, consultora especializada en este segmento de población.
Para ellos, lo que hay hasta ahora son los llamados apartamentos tutelados: edificios con pisos completos y servicios comunes en régimen de alquiler. Pero en un mercado como el español, en el que el 82% de la población compra casa, el mismo porcentaje de mayores que cuenta con vivienda en propiedad, las empresas se han dado cuenta de que en adquisición sí hay «mucha» demanda.Así lo afirma la consultora especializada en la tercera edad, Gerokon, quien añade que «es el modelo urbano el que funciona, ya que lo que buscan los mayores es evitar la soledad y quedarse desarraigados. En la costa, los edificios se construyen en zonas aisladas, alejadas del centro, y son más para clientes extranjeros».
La inmobiliaria catalana Layetana, promotora de la Torre Agbar (futura sede corporativa de Aguas de Barcelona), es la única compañía que desarrolla esta actividad en España en las zonas urbanas, al menos eso dicen sus directivos. Este negocio es habitual en países como EEUU, Francia o Alemania.
Hace casi dos décadas la inmobiliaria de origen familiar levantó la primera promoción en Barcelona. Hoy cuenta con tres, con un total de 219 pisos, y sus planes de expansión prevén otros seis edificios en ciudades como Valencia, Palma de Mallorca, Tarrasa o Barcelona, con un valor global de venta de unos 175.000 millones de euros. Madrid todavía se les resiste, al no encontrar solares de 8.000 metros cuadrados y a precios asequibles.
Las viviendas están dirigidas a los mayores próximos a la jubilación, con bolsillos capaces de pagar entre 601.000 y 780.000 euros (100 y 130 millones de pesetas) por un piso de un dormitorio o dos, respectivamente, en el corazón de Barcelona; entre 180.000 y 330.000 euros, si fuera en Valencia; o entre 360.000 y 540.000 euros, en Madrid. El precio incluye un espacio común con servicios propios acordes con la edad, como una enfermería, un restaurante, salones, capilla… «Es como un hotel que funciona para ellos […] No están obligados a utilizar los servicios, siguen manteniendo su independencia […] La gente no lo compra por la vivienda, sino por el servicio», dice Alejandro Micheo, director comercial de Layetana.
La empresa ha encontrado un filón entre la alta burguesía catalana. Según sus datos, el 35% de los mayores de 65 años tiene un poder adquisitivo medio alto/alto.
«El futuro va por ahí, por la compraventa. El problema es que en la actualidad la mayoría de los apartamentos con servicios son en régimen de alquiler, y eso no es lo que les gusta a los españoles. Si es en propiedad, la demanda está garantizada. Este es el modelo ideal, pero para competir es necesario que intervengan un operador y una inmobiliaria», dice el presidente de una gestora de residencias, quien reconoce estar estudiando entrar en este segmento, por lo que prefiere mantenerse en el anonimato.
Ballesol es el ejemplo de la compañía que opera en este negocio en el litoral, aunque bajo el modelo de alquiler, «si no, se desvirtuaría el negocio y al final sería una actividad más inmobiliaria que gestora», dice Ignacio Vivas, consejero delegado de la compañía.
Vivas reconoce que en el futuro, una vez que la compañía haya cubierto su crecimiento en residencias, el siguiente paso será reforzar el segmento de apartamentos en la costa, y que pasen a ser un 20% de la cartera de plazas. La particularidad es que será en régimen de media pensión y con servicios básicos obligatorios y otros a la carta. Estarán ubicados en complejos donde el núcleo central será el de una residencia. El perfil del cliente al que se dirijan será principalmente extranjero, aunque sin menospreciar al nacional.
De momento, para los próximos cinco años, el plan de expansión de Ballesol contempla pasar de las 2.600 camas actuales a las 7.600, de las que el 10% corresponderá a apartamentos para válidos.El objetivo de la gestora pionera en España en la actividad de centros para la tercera edad es pasar de los 23 millones de euros de facturación registrados en 2003 a los 139 millones en 2008.
El plan de expansión supone una inversión inmobiliaria de 45.600 euros por cama, es decir, unos 228 millones de euros que serán asumidos por las constructoras con quien mantiene alianzas. A saber, Urbis, la mutua de arquitectos, Agofer y Grupo Lar, constructora que acaba de reforzar el acuerdo que mantiene con Ballesol al comprar el 20% del capital de la gestora. La compañía de la familia Soler -Lola Soler es el alma mater de Ballesol- aportará 27 millones de euros en concepto de equipamiento interior.
Euroresidencias también mira de reojo este nicho de mercado, pero de momento se va a centrar en los centros asistidos hasta que coja tamaño. Se trata de una gestora joven con nueve edificios, con un total de 1.200 plazas. Los planes de crecimiento prevén siete edificios que darán capacidad a 2.100 personas, con un volumen de inversión para la empresa de 70 millones de euros.La construcción correrá a cargo de compañías como Vallehermoso.Las nuevas aperturas se realizarán entre 2005 y 2006 y se ubicarán en las capitales de provincia de Barcelona, Santander, Valencia y Madrid.
Lo cierto es que, para las gestoras, entrar en el negocio de compraventa no sólo supone, como dice Vivas, acercarse al concepto de inmobiliaria, sino que, según explican en Gerokon, la ley exige a los gestores ser muy rigurosos respecto a la edad del comprador. Además, añade la consultora, resulta muy complejo al existir normas distintas en cada Comunidad Autónoma.
La mayoría del sector sigue apostando por las residencias de la tercera edad. Un negocio que, según la consultora DBK, crece a ritmos del 10% y cuya facturación fue de 1.750 millones de euros en 2003.